Od 1. apríla 2025 platí zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe (nový stavebný zákon). Pre záhradné domčeky je dôležitý v troch paragrafoch: § 2 hovorí, čo je drobná stavba, § 18, kedy sa na ňu vyžaduje ohlásenie, a § 63, ako ohlásenie prebieha. Tu je, čo z nich vyplýva pre bežný domček v záhrade.
Záhradný domček je drobná stavba (§ 2 ods. 4)
Zákon označuje za drobnú stavbu „stavbu, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie“, a v písmene a) menuje prízemné stavby a zmontované výrobky „pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m, najmä kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky … sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov … a garáže“.
Predtým platil limit 25 m². Domčeky z konfigurátora sú do 6 × 6 m, teda do 36 m², a výška je s rezervou pod 5 m – sú teda vždy drobnou stavbou a stavebné povolenie (rozhodnutie o stavebnom zámere) na ne nepotrebujete. Väčšie stavby robíme po konzultácii; do 50 m² zastavanej plochy platí to isté, nad 50 m² už ide o iný režim a prejdeme si ho spolu.
Kedy sa ohlásenie vyžaduje (§ 18 ods. 3)
Zákon vymenúva prípady, keď drobnú stavbu treba ohlásiť stavebnému úradu. Pre záhradný domček sú podstatné tieto:
- stavba má stáť vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku (písm. b),
- ide o budovu spojenú so zemou pevným základom (písm. d),
- stavebné práce sa robia na verejnom priestranstve (písm. a),
- stavba je kultúrnou pamiatkou alebo stojí v pamiatkovom území, v chránenom území mimo zastavaného územia obce či v jeho ochrannom pásme (písm. f, g),
- pozemok je pobrežný, v inundačnom území alebo v ochrannom pásme vodárenského či liečivého zdroja (písm. i).
Kedy sa ohlásenie nevyžaduje (§ 18 ods. 5 písm. k)
Ten istý paragraf v odseku 5 hovorí, že rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie sa nevyžaduje na „stavebné úpravy a drobné stavby neuvedené v odseku 3“. Inými slovami: ak na váš domček neplatí ani jeden z bodov vyššie, staviate bez ohlásenia.
Čo to znamená pre náš domček
| Osadenie a umiestnenie | Podľa zákona |
|---|---|
| betónové pätky alebo zemné vruty, aspoň 2 m od hranice, bežná záhrada | bez ohlásenia (§ 18 ods. 5 písm. k) |
| bližšie než 2 m od plota | ohlásenie (§ 18 ods. 3 písm. b) |
| betónová platňa | ohlásenie – platňu úrady posudzujú ako pevný základ (§ 18 ods. 3 písm. d) |
| pamiatková zóna, chránené územie, pobrežný pozemok | ohlásenie + stanovisko dotknutého orgánu |
Otázka pevného základu je jediné miesto, kde sa výklady rôznia: domček na pätkách či vrutoch je zmontovaný výrobok postavený na podklade, betónová platňa už je základ. Ak si nie ste istí, ohláste – je to jednoduchšie než dodatočné dokazovanie.
Ako ohlásenie prebieha (§ 63)
Ohlásenie sa podáva stavebnému úradu obce. Podľa § 63 ods. 2 je jeho prílohou projekt stavby na ohlásenie a záväzné stanoviská dotknutých orgánov, ak sa vyžadujú. Úrad má na vybavenie 30 dní; ak sa v lehote nevyjadrí, podľa § 63 ods. 7 sa ohlásenie považuje za overené. Kolaudácia sa pri ohlásených stavbách nevyžaduje (§ 66 ods. 1). Písomný súhlas suseda zákon nepredpisuje ani pri odstupe pod 2 m – dohoda vopred však ušetrí námietky v konaní.
K ohláseniu vám pošleme pôdorys, rozmery a popis domčeka, ktoré úrad k jednoduchému projektu potrebuje.
Naše odporúčanie
- Domček umiestnite aspoň 2 m od hranice pozemku. Ušetríte ohlásenie aj spor so susedom.
- Ak chcete stáť na betónovej platni, počítajte s ohlásením a 30 dňami navyše.
- Pred objednávkou zavolajte na stavebný úrad obce – stačí povedať rozmer, podklad a vzdialenosť od plota. Úrady zákon uplatňujú rôzne a niektoré ohlásenie žiadajú aj tam, kde ho zákon nevyžaduje. Dve minúty telefonátu vás ušetria od dohadov.
Zdroj: zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe (§ 2 ods. 4, § 18 ods. 3 a 5, § 63, § 66), zakonypreludi.sk.